En el artículo de hoy vamos a analizar el impuesto del valor de terrenos de naturaleza urbana o más comúnmente conocido como plusvalía municipal. Hoy en día se habla mucho del impuesto de sucesiones considerándose injusto por un amplio sector de la población.
Sin embargo, el impuesto por plusvalía es menos conocido, pero despierta si cabe más polémica. Tanto que ha llegando a ser declarado inconstitucional por el Tribunal Constitucional en su sentencia de mayo de 2017.
Un año después, el 9 de julio de 2018, el tribunal supremo se pronunció y zanjó esta polémica. En su sentencia señala que:
Se puede liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) en los casos en los que no se acredita por el obligado tributario la inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.
Lo que viene a decir es que estarán exentos del pago de este impuesto los casos en los que se pueda acreditar que el valor catastral de la vivienda no se ha visto incrementado. Más adelante veremos cómo probarlo.
Pero antes de todo ello, vamos a analizar este impuesto en profundidad. Comenzando por la naturaleza del mismo, sus sujetos pasivos (aquellos obligados a su pago) y cómo evitarlo. Sigue leyendo.
Por qué existe la plusvalía municipal
El impuesto de plusvalía municipal se creó en un momento de la historia donde se pensaba que el valor del suelo nunca dejaría de crecer. Y así sucedió durante las últimas décadas en España.
Sin embargo, con la llegada de la crisis económica del 2007 todo cambió. En este momento el valor de la vivienda cayó en picado por el efecto de la oferta y la demanda. Causada por el exceso de stock de inmuebles.
Sin embargo, incluso aquellos ciudadanos que vendieron sus viviendas por debajo de su valor de compra y aquellos que tuvieron que entregarla en dación de pago, siguieron pagando la plusvalía municipal. Esto es a todas luces una injusticia.
Por ello, después de muchos años de reclamaciones, llegó la sentencia del TC que declaró su inconstitucionalidad.
Cómo se calcula el impuesto de plusvalía municipal
En el cálculo de la plusvalía se aprecia lo injusto del impuesto. Como dijimos al comienzo, no se contempla una depreciación del suelo, por ello se establecen unos porcentajes de incremento a contar desde el año de adquisición del inmueble. Fijando cada ayuntamiento unos ratios de incremento propios.
Los veremos mejor con un ejemplo:
La señora Y compró una vivienda en la ciudad de Zaragoza a la promotora H en mayo de 2014 por 120.000 €. El piso tenía 100 metros cuadrados.
En junio de 2018 la señora Y vende su piso al señor X por 160.000 €. Formalizando la venta en escritura pública a mediados de mes. En el recibo del IBI del inmueble aparece un valor catastral de 90.000 € y un valor catastral del suelo de 50.000 €.
CÁLCULO DE LA PLUSVALÍA MUNICIPAL (Según datos ordenanza municipal de Zaragoza )
- Valor del suelo: 50.000 €
- Años transcurridos desde la compra del inmueble: 4 años (de 2014 a 2018)
- Porcentaje de incremento: 4 x 3,7 % = 14,8 %
- Base imponible: 50.000 x 14,8 % = 7.400 €
- Tipo Impositivo: 30 %
- Impuesto de plusvalía a pagar: 7.400 € x 30 % = 2.220 €
Como puedes ver no se tiene en cuenta la variación de valor del suelo, o el beneficio obtenido por la venta del inmueble. Únicamente se tiene en cuenta el valor catastral del suelo y un porcentaje de incremento fijo marcado por los municipios.
Quién debe pagar la plusvalía municipal
El impuesto por plusvalía municipal se deberá abonar en el momento de la transmisión de la propiedad de un terreno de naturaleza urbana. Según la normativa, estarán sujetas al impuesto todas las transmisiones, sea cual sea su naturaleza. Sin embargo, los casos más más comunes son:
Plusvalía por herencia o donación
El pago de plusvalía por la transmisión de una propiedad por la aceptación de una herencia o una donación es un caso muy común. En este supuesto, quién estará obligado al pago del impuesto será el receptor o receptores del inmueble. Debiendo realizar el cálculo del mismo modo que en el ejemplo del apartado anterior.
Plusvalía por compraventa
Como vimos en el ejemplo anterior, en el caso de la venta de un inmueble, el transmisor del mismo será quién se haga cargo del pago del impuesto de plusvalía. Siendo el que, según el razonamiento de la norma, se ha beneficiado del incremento del valor del terreno de la vivienda. Aunque como hemos visto, esto no es siempre así.
Plazos para el pago de la plusvalía
Los sujetos pasivos, aquellos obligados al pago del impuesto, estarán obligados al pago de la plusvalía en los siguientes plazos, dependiendo de la naturaleza de la transmisión.
- Transmisión inter-vivos: el plazo para el pago será de 30 días hábiles a contar desde la fecha de transmisión del inmueble.
- Transmisión por causa de muerte: el plazo para la liquidación del impuesto será de 6 meses, prorrogables. Debiéndose solicitar la prórroga antes que finalice dicho plazo. Esta prórroga no podrá ser nunca superior a un año.
Cuándo prescribe el pago de la plusvalía municipal
Esta es una cuestión que muchos de nuestros clientes nos plantean por la situación de vacío legal en la que nos encontrábamos hasta la sentencia del tribunal supremo de julio de 2018.
Siendo que si antes del plazo de prescripción, fijado en 4 años, se desestimaba el recurso, se tendría que pagar el impuesto más los intereses de demora. Pudiendo representar más de un 20%.
Con la nueva sentencia ya tenemos la respuesta. En aquellos casos en los que no se pueda probar que no ha habido una revalorización de los terrenos de su vivienda, tendrán que hacer frente al pago del impuesto, más los recargos oportunos.
Mientras que en los casos de pérdida de valor del terreno catastral no estarán sujetos al pago de este impuesto.
Y en este último punto debemos detenernos para analizar qué sucede en aquellos casos en los que se ha pagado la plusvalía, pudiéndose demostrar una pérdida de valor del suelo. La respuesta es la reclamación del importe satisfecho por ser considerado como un ingreso indebido.
Iniciando el procedimiento con una reclamación previa ante el propio ayuntamiento y si la misma no llegara a buen puerto, se pasaría a reclamar por vía judicial.
Cómo evitar el pago de la plusvalía municipal
Después de analizar en profundidad todas las características de este impuesto y plantear la situación actual, te voy a contar cuales son las opciones que ofrecemos a nuestros clientes para evitar el pago de este injusto gravamen.
Siendo este un tema complejo no ofrecemos una única opción a nuestros clientes, sino que analizamos su caso particular y ofrecemos la solución que mejor se adapte a su problema concreto.
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento del valor de los terrenos urbanos. Por ello, para evitar el pago se deberá demostrar que no existe tal incremento.
En este punto es necesario hacer una aclaración. Es posible que la vivienda haya aumentado de valor por la inversión de los propietarios. Sin embargo, el suelo ha podido perder valor. Siendo este segundo el que se graba en la plusvalía municipal.
Hecha esta aclaración veamos el procedimiento a seguir.
Se contratarán los servicios de un perito para que realice un informe de la variación de valor del suelo del inmueble. Si este considera que el suelo no ha aumentado su valor no se producirá el hecho imponible del impuesto, por lo que no habrá obligación de pago del mismo.
Después tener la prueba pericial habrá que iniciar trámites administrativos con el ayuntamiento correspondiente que demuestre este hecho.
Como habrás visto este tema tiene una enorme complejidad y es imprescindible estar asesorado por expertos en la materia. Si estás en alguna de las situaciones anteriormente descritas, no dudes en ponerte en contacto para lograr un ahorro económico por el pago del impuesto de plusvalía.
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